LA INTERVENCIÓN PROCESAL DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

   Autor :Víctor Contreras (Letrado ICAS y Administrador de Fincas Colegiado CAFS).

 

   Dentro de las múltiples vicisitudes que encuentra una Comunidad de Propietarios a lo largo de su existencia, antes o después, se plantea la necesidad de hacer uso de la vía judicial para la resolución de un conflicto cuya resolución no ha sido posible ,de forma pacífica, a través del uso de medios autocompositivos por las partes intervinientes en el mismo.

 

   La Comunidad de Propietarios, en la normativa actual ,se conforma como una "comunitas rerum et communitas personarum",como una entidad de hecho, una comunidad de bienes, igualmente integrada por sus propietarios. Es, por ello que, al carecer de personalidad jurídica diferenciada de la ostentada por cada uno de los mismos , no dispone de las mismas facultades procesales de las que goza una persona jurídica.

 

   La Comunidad de Propietarios, a la hora de ejercitar una acción en vía judicial, se encuentra sometida a una serie de exigencias que impiden que la ausencia de personalidad jurídica existente en la misma, pueda plantear que cada uno de los comuneros puedan ejercitar acciones en nombre de la misma.

 

   La Comunidad de Propietarios, en atención a lo contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal, así como en el resto de normas integrantes del ordenamiento jurídico (la Ley General Tributaria, entre ellas),no se encuentra conformada como una persona jurídica. Es decir, no se trata de un sujeto de derecho dotado de un patrimonio y de una capacidad de adopción de decisiones diferenciado de quienes la integran.

 

   El Presidente de la Comunidad de Propietarios  ostentará legalmente la representación de la misma, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, según se desprende de lo contemplado en el Artículo 13.3 LPH. Ahora bien, dicha representación orgánica no le confiere una capacidad absoluta para ejercitar acciones en vía judicial.

 

   El ejercicio de acciones en vía judicial, por parte del Presidente, se encuentra supeditada a la previa existencia de un acuerdo previo adoptado por la Junta General, conforme al régimen de mayorías establecido por la Ley de Propiedad Horizontal. No en vano, el Presidente no deja de ser un cargo representativo nombrado por el órgano soberano de la Comunidad de Propietarios, el cual es la Junta General.

 

   Así, la jurisprudencia del  Tribunal Supremo exige que se aporte ,por parte de la Comunidad de Propietarios ,junto con el escrito de demanda, copia del acuerdo de Junta General, mediante el cual se apruebe el ejercicio de la acción de la que se hace uso en vía judicial, siendo ésta una exigencia la cual constituye un requisito "ad valorem" del ejercicio de la acción. Así se viene exigiendo, en atención a las Sentencias del Tribunal Supremo de 23/04/2013 ,de 24/10/2013, de de 30/12/2014 y de 5 de noviembre de 2.015.

 

   Únicamente se exime la aportación de acreditación del acuerdo previo de Junta General ,de forma adjunta al escrito de demanda en aquellos casos en los que el Presidente de la Comunidad de Propietarios actúe en calidad de comunero  (ej.: impugnando acuerdos de Junta General contrarios a Derecho o lesivos) ,así como aquellos otros en los que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios establezcan lo contrario, respecto de la necesidad de habilitación previa, por parte de la Junta General, mediante acuerdo expreso de la misma, para que el ejercicio de una acción pueda ser llevado a cabo en vía judicial. Así se recoge en las Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2.012 y de 19/02/2013.

 

   Una vez habilitado por la Junta General ,mediante acuerdo previo adoptado por la misma, debidamente acreditado, mediante su inclusión en el Libro de Actas de la Comunidad de Propietarios  (excepción hecha de la existencia de exención expresamente contemplada en los Estatutos comunitarios ) ,el Presidente de la Comunidad de Propietarios podrá hacer uso de la acción pertinente mediante la cual se posibilite la defensa de sus intereses en vía judicial. Para ello, el Presidente podrá nombrar Abogado y Procurador, agentes procesales que tendrán obligada participación en procedimientos civiles cuando la cuantía del objeto del mismo exceda de los dos mil (2.000,00 €).

 

   Podrá el Presidente prescindir del nombramiento de Abogado y/o Procurador, independientemente de la cuantía del objeto del mismo, cuando se trate de interponer peticiones iniciales de procedimiento monitorio para efectuar la reclamación de cuotas de comunidad de propietarios. Así se desprende de lo contemplado en el Artículo 21.1 LPH. Ahora bien, en caso de que el procedimiento, exista oposición al escrito de demanda, preceptivamente se habrá de designar a cada uno de dichos profesionales para que asistan a la Comunidad de Propietarios, en el desarrollo del procedimiento, si el objeto del mismo supera los dos mil euros (2.000,00 €).

 

Funciones del Procurador.

 

   La designación de Procurador ,por parte del Presidente de la Comunidad de Propietarios, habilita a dicho profesional para que la representación procesal le sea conferida en exclusiva. Quiere esto decir que, desde el momento en que se le nombra ,el Procurador representa a la Comunidad de Propietarios en el desarrollo del procedimiento, siendo el encargado de recibir las notificaciones emitidas por el Juzgado y/o por la parte contraria, así como de dar traslado de las notificaciones y escritos que la Comunidad de Propietarios remita al Juzgado durante el transcurso del procedimiento.

 

   En cualquier caso, el Procurador no deja de ser un apoderado de la Comunidad de Propietarios. Quiere ello decir que ,pese a que representa procesalmente a la misma y se le confieren capacidad de disposición del procedimiento ,para  acudir a vías alternativas a la vía judicial (mediación ,arbitraje) ,o para aceptar vías alternativas a la finalización del procedimiento judicial  (allanamiento , transacción, renuncia ,desistimiento ) ,el Procurador es un agente procesal el cual no actúa de forma autónoma. El mismo actúa bajo el dictado del titular del procedimiento, de la parte actora o demandada (según se trate),es decir, en este caso ,de la Comunidad de Propietarios.

 

   Es decir, la existencia de nombramiento de un Procurador no exime ni priva a la Comunidad de Propietarios de la capacidad de disposición que el Artículo 219 LEC le confiere ,la cual le permite hacer lo que estime conveniente con el procedimiento, dentro de cualquiera de las fases del mismo, dentro de los límites marcados por la normativa procesal.

 

   Así pues, el Procurador ,en el ejercicio de sus funciones ,no actúa de forma independiente y libre ,sino que lo hace bajo el dictado de quien ,como parte procesal es dueño del procedimiento ,en este caso, la Comunidad de Propietarios. Es, por ello, que tiene obligación de mantener informada a la misma de las notificaciones que vayan llegando del procedimiento, así como dar traslado al Juzgado, en tiempo y forma ,de los actos procesales que la Comunidad de Propietarios vaya realizando ,durante el transcurso del proceso judicial.

 

La dirección técnica del procedimiento : el Abogado.

 

   Normalmente, la figura del Procurador no actúa por sí sola, sino que lo hace de forma conjunta y coordinada con la del otro agente jurídico que actúa en defensa de los intereses particulares de las partes procesales : el Abogado. La intervención del mismo, como la del Procurador, es preceptiva en procedimientos judiciales cuyo objeto supere los dos mil euros (2.000,00),motivo por el cual resulta extraño encontrar procedimientos en los cuales, cuando interviene Procurador no interviene Abogado.

 

   Conforme a ello, las comunicaciones del Procurador, cuando se produce la intervención del Abogado, se van a realizar del Procurador al propio Abogado, que es quien desempeña la defensa técnica de los intereses de la Comunidad de Propietarios en el procedimiento. Es decir, el Abogado, es el agente procesal que asesora a la Comunidad de Propietarios respecto a la normativa aplicable al supuesto que le lleva a hacer uso de la vía judicial y, una vez ejercitada la acción, es el encargado de establecer la estrategia procesal para alcanzar los fines perseguidos con el ejercicio de la acción, de comparecer junto con el Procurador ,en los actos procesales que se desarrollen en sede judicial (Audiencia Previa ,Vista ,práctica de pruebas, audiencia de parte, interrogatorio de partes ,etc) y de redactar los escritos (de inicio ,de trámite, recursos) ante el Juzgado, haciendo acopio y valoración de los medios de prueba que resulten necesarios para alcanzar la finalidad perseguida con la incoación del procedimiento judicial en el que interviene.

 

   En suma, el Abogado no deja de ser un agente procesal ,de preceptiva intervención en la mayor parte de los procedimientos en los que interviene la Comunidad de Propietarios ,quien desempeña funciones de dirección técnica, frente al Procurador,quien es un agente de representación procesal.

 

Nombramiento del  Abogado y del Procurador : el apoderamiento.

   

   El nombramiento del Abogado y del Procurador se efectúa mediante apoderamiento ,bien sea mediante apoderamiento notarial ,bien sea mediante apoderamiento apud acta. Este último, se confiere directamente, por parte del Presidente, a favor del Procurador designado, en las dependencias de la oficina judicial del Juzgado que conoce del procedimiento .Dicho apoderamiento carece de costes ,más allá de requerir el desplazamiento del poderdante a la sede judicial.

 

   Actualmente, gracias a la evolución tecnológica y a la absorción de la misma en el funcionamiento de la Administración de Justicia, mediante las reformas normativas efectuadas en los últimos años de las diversas Leyes procesales de cada una de las jurisdicciones existentes, el apoderamiento puede conferirse ,en la actualidad, mediante una opción adicional ,la cual goza de la misma validez que el apoderamiento notarial y que el apoderamiento apud acta presencial. Se trata del apoderamiento electrónico o apoderamiento digital. El mismo se conforma como una variedad de apoderamiento apud acta, si bien haciendo uso de medios digitales.

 

   El mismo requiere de la existencia de disposición y de uso de certificado digital, bien sea por parte de la Comunidad de Propietarios, bien sea por parte del Presidente de la misma.

 

   El apoderamiento, una vez conferido, tendrá duración limitada al desarrollo del procedimiento, cuando se trate de un apoderamiento apud acta. En cambio, tendrá duración por tiempo indefinido, cuando se trate de un poder general para pleitos otorgado notarialmente, siempre que el poderdante (la Comunidad de Propietarios ) no limite su duración en el tiempo.