Fuente : ASESORÍA FISCAL COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE SEVILLA
Con ocasión de la publicación en el Boletín Oficial del Estado el pasado 23 de diciembre de 2.020 del Real Decreto Ley 35/2020 de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, se establecen una serie de medidas tendentes a paliar los efectos perjudiciales causados con ocasión de la declaración del Estado de alarma y la adopción de medidas excepcionales por el Real Decreto 926/2020 de 25 de octubre de 2.020, en virtud de las cuales, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir de una forma drástica la misma.
En este sentido, y ante la falta de ingresos o minoración de los mismos que ha podido originar el establecimiento de medidas restrictivas y que, ha podido dar lugar a una situación de incapacidad financiera de autónomos y Pymes para hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler, se establecen, en concreto las siguientes medidas:
Medidas tendentes a reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan Pymes y autónomos. Con esta medida se pretende que entre el arrendador y el arrendatario puedan llegar a un acuerdo para modular el pago de las rentas de los alquileres de locales.
Estas medidas están orientadas exclusivamente a aquellos trabajadores autónomos y Pymes que sean arrendatarios de bienes inmuebles para uso distinto del de vivienda y siempre que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 3 del Real Decreto Ley 35/2020 de 22 de diciembre (entre los que destacan, haber visto suspendida su actividad o haber reducido la misma un 75%).
Quedan excluidos expresamente de la aplicación de esta medida, aquellos arrendadores incursos en concurso de acreedores o que se encuentren en una situación de insolvencia probable, inminente o actual.
En este sentido, se establecen varias posibilidades:
1.-Arrendamientos para uso distinto del de vivienda por arrendadores empresa o entidad pública o grandes tenedores[1].
Se prevé en estos casos que, el arrendatario de un contrato para uso distinto del de vivienda pueda solicitar a su arrendador antes del 31 de enero de 2.021 una de las siguientes medidas:
a) Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que duren el Estado de Alarma decretado por el RD 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y hasta un máximo de cuatro meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el Estado de Alarma y sus prórrogas, pudiendo extenderse a las mensualidades siguientes hasta un máximo de cuatro meses. En este caso, se aplazará la renta correspondiente al mes siguiente de haberse comunicado la solicitud, todo ello sin el devengo de intereses ni ningún tipo de penalización, pudiendo reintegrarse el pago aplazado durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria.
2.- Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda distintos del apartado anterior.
Se prevé que, en los casos en los que el arrendador no sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor ―en cuyo caso se aplicaría el anterior apartado―, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda pueda solicitar al arrendador antes del 31 de enero de 2.021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Exclusivamente, dentro de este supuesto excepcional, las partes pueden disponer libremente de la fianza, haciendo de la misma como medio de pago de alguna de las mensualidades. En el caso de que se disponga de la misma, el arrendatario deberá reponerlo en el plazo de un año, como regla general.
Otra de las medidas supone la introducción de un incentivo fiscal (Disp. Adicc. 49ª L.I.R.P.F) con el que se pretende que las personas físicas que alquilan los locales en los que se desarrollan determinadas actividades económicas vinculadas al sector turístico, hostelería y comercio, acuerden voluntariamente rebajas en la renta correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2.021, permitiendo computar en 2.021 como gasto deducible para el cálculo del Rendimiento del Capital Inmobiliario la cuantía de la rebaja de la renta que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2.020, correspondientes a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2.021.
Esta medida no será aplicación en los casos en los que la rebaja de la renta se compense con posterioridad por el arrendatario mediante incrementos en las rentas posteriores o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada[2].
Tampoco será de aplicación a aquellos arrendadores que tengan la consideración de Empresa o Entidad pública o de grandes arrendadores.
[1] Entendiendo por gran tenedor aquella persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos ―quedan excluidos garajes y trasteros― o una superficie construida de más de 1.500 m2.
[2] La vinculación será determinada conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley del Impuesto de Sociedades o cuando, tratándose de vinculación por parentesco, existan vínculos hasta el segundo grado inclusive.
