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EL GOBIERNO ADOPTA MEDIDAS EXCEPCIONALES RESPECTO A LA CELEBRACIÓN DE JUNTAS GENERALES DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

 Víctor Contreras

Abogado y Administrador de Fincas Colegiado.

 

  El Gobierno de la Nación, mediante el Real Decreto-Ley de 4 de mayo de 2.021 , ha adoptado una serie de medidas urgentes en materia de convocatoria y celebración de Junta Generales de las Comunidades de Propietarios .Las mismas pretenden dar respuestas a las necesidades manifestadas especialmente por parte del Consejo General de de Colegios de Administradores de Fincas ,a través de diversas comunicaciones destinadas al Gobierno de la Nación desde los comienzos del confinamiento ,a medidos del mes de marzo de 2.020.

 

    La excepcionalidad de las medidas restrictivas del ejercicio del derecho fundamental de reunión, impuestas a lo largo del último año han dificultado el funcionamiento de las Comunidades de Propietarios, especialmente en lo referente al que resulta ser el órgano de conformación de su voluntad :la Junta General de Propietarios.

 

   La tradición ,la fuerza de la costumbre y una normativa obsoleta que no ha dado paso y cobertura aún a medios tecnológicos que permiten efectuar la celebración de Juntas Generales haciendo uso de herramientas telemáticas, ha venido dificultando el funcionamiento de las Comunidades de Propietarios a lo largo del último año. La falta de hábito de los propietarios a las nuevas tecnologías, unido a la falta de la cobertura normativa necesaria para permitir la celebración de Juntas Generales con las debidas garantías de validez y licitud de las Juntas ,haciendo uso de medios digitales y telemáticos, ha llevado a muchas Comunidades de Propietarios a prescindir de la celebración de Juntas Generales, impidiendo ello la realización de actuaciones tan necesarias como el nombramiento de cargos, la fijación del presupuesto anual o ,sencillamente, la adopción de cuantos acuerdos resultan necesarios para el normal funcionamiento de la Comunidad de Propietarios ,con tanto, como exige la Ley de Propiedad Horizontal, con el preceptivo acuerdo de Junta General debidamente celebrada.

 

   Ante este panorama, la reivindicación ,ante el Gobierno de la Nación , de la implantación de una regulación específica del empleo de medios digitales y telemáticos en las Juntas Generales de las Comunidades de Propietarios  ha venido  siendo, de forma reiterada, un caballo de batalla para el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, así como una reivindicación continuada por parte de los administradores de fincas colegiados que, de forma diaria, deben enfrentarse a la realidad de unas Comunidades de Propietarios que, disponiendo de medios para solventar las restricciones impuestas por las medidas sanitarias establecidas para combatir la pandemia ,no cuentan con la seguridad jurídica necesaria para hacer uso de las mismas, por carecer de un armazón normativo que les dé el oportuno y necesario amparo.

 

   Es el Congreso de los Diputados quien dispone de la competencia normativa para efectuar la regulación del funcionamiento de las Comunidades de Propietarios, como se desprende de lo contemplado en el Artículo 149.1.18 de la Constitución Española. Es, por ello, por lo que los administradores de fincas colegiados y ,en especial, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas ,ha venido solicitando al Ministerio de Sanidad, desde marzo de 2.020,el establecimiento de una normativa especial con la que definir el funcionamiento de las Juntas Generales a lo largo de la pandemia, compaginando la preservación de la salud pública con el necesario respecto de una normativa vigente que no contempla expresamente el empleo de medios de reunión que no sean estrictamente presenciales.

 

   No obstante lo anterior, la adopción de medidas específicas referentes al funcionamiento de la Junta General se enmarca más allá de las necesidades que impone la situación de pandemia que padecemos, abarcando una reforma profunda de la normativa vigente en materia de propiedad horizontal ,la cual se viene reivindicando, por parte del colectivo profesional de los administradores de fincas colegiados, desde largo tiempo. No hemos de olvidar que la actual Ley reguladora de las Comunidades de Propietarios, la Ley 49/1960,de 21 de julio ,de Propiedad Horizontal, cuenta ya con sesenta y un años de vigencia y, aunque reformada en varias ocasiones, no dispone aún de la adaptación a la realidad tecnológica y social actual.

 

   El capítulo II  del mencionado Real Decreto-Ley establece una serie de medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal. En dichas comunidades, no se están desarrollando las reuniones de propietarios dadas las limitaciones que se han impuesto a su celebración presencial a causa del COVID-19, y las dudas existentes sobre la posibilidad de adoptar acuerdos de manera telemática ya que la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, omite la posibilidad de desarrollar las reuniones de forma telemática.

 

   Por ello, las medidas previstas, en primer lugar, buscan colmar esta laguna legal que ha conducido a una paralización de las reuniones de las juntas, que afecta a la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual, así como los nombramientos de los órganos de gobierno. De esta manera, para paliar esta situación coyuntural provocada por las medidas sanitarias adoptadas contra la pandemia, se suspende hasta el 31 de diciembre de 2021 la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal, así como las obligaciones de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual. Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno.

 

   En segundo lugar, es importante disponer de un criterio claro a la mayor brevedad, para que las empresas puedan trabajar, llevando a cabo actuaciones en las instalaciones de las comunidades de propietarios, y que en última instancia los propietarios se beneficien de las mismas.

 

   Se permite que la Junta de Propietarios pueda celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y si el secretario reconoce la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta. Además, en este supuesto, será también posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática.

 

   Así pues, el Real Decreto-Ley 8/2021 establece :

1.-Regla general : exención de la obligación celebración de Juntas Generales hasta el 31/12/2021.

 

2.-Excepción : celebración sólo de Juntas Generales de Propietarios para asuntos que resulten inaplazables.

Respecto de las mismas, se establecen las siguientes posibilidades de celebración :

 

1)Regla general : celebración telemática o diferida mediante voto por correo.

 

2)Excepción :celebración presencial.

*Sólo para asuntos inaplazables que no puedan ser tratados mediante las vías anteriormente expuestas.

*Se requiere pleno cumplimiento de las obligaciones impuestas por la normativa sanitaria vigente (distancias, aforo, usos de mascarillas, restricciones horarias ).

 

   Estas medidas, aunque insuficientes y tardías ante una situación anómala, como es la pandemia de COVID-19 la cual nos golpea desde hace más de un año, deben ser el primer paso hacia una profunda y necesaria  reforma de la normativa vigente en materia de propiedad horizontal, la cual precisa ser adaptada a la nueva realidad tecnológica y social del S.XXI.

 

 

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REAL DECRETO-LEY DE 9 DE MAYO DE 2021
Real Decreto-Ley mediante el cual se adoptan una serie de medidas urgentes en materia de funcionamiento de la Junta General de las Comunidades de Propietarios,como consecuencia de las restricciones sociales impuestas por la pandemia de COVID-19.
BOE-A-2021-7351.pdf
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CIRCULAR DEL CONSEJO GENERAL DE COLEGIOS DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE ESPAÑA
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COMUNICADO DEL CONSEJO ANDALUZ DE COLEGIOS DE ADMINISTRADORES DE FINCAS
Comunicado-C.Andz-6.5.21-RD-Ley-8.2021.p
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